Por: Albors Galiano Portales
La Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) nº 1411/2026, de 10 de septiembre de 2026, aborda la determinación del daño indemnizable en los seguros que incluyen cobertura por pérdida de alquileres cuando, tras producirse el siniestro, el asegurado transmite la propiedad del bien afectado antes de que finalice el periodo máximo de cobertura previsto en la póliza.
El litigio tiene su origen en el incendio de una nave industrial arrendada, que quedó destruida como consecuencia del siniestro. El inmueble estaba asegurado mediante una póliza multirriesgo que contemplaba, entre sus garantías complementarias, la indemnización por pérdida de alquileres durante un periodo máximo de doce meses. Tras el incendio, la arrendataria comunicó la extinción del contrato de arrendamiento debido a la destrucción de la nave y, meses después, la propietaria vendió a esa misma arrendataria el terreno con los restos del inmueble.
La compañía aseguradora consideró que la indemnización debía limitarse al periodo comprendido entre el incendio y la posterior venta del inmueble, al entender que, una vez transmitida la propiedad, la asegurada ya no podía sufrir una pérdida efectiva de rentas. Este criterio fue respaldado por la Audiencia Provincial de Madrid, que entendió que cualquier indemnización correspondiente al periodo posterior a la venta supondría compensar una expectativa de ganancia sin sustento real.
El Tribunal Supremo revoca este planteamiento y recuerda que, conforme al artículo 26 de la Ley de Contrato de Seguro (LCS), el daño debe determinarse atendiendo al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro. La Sala subraya que el interés asegurado constituye la relación económica entre el asegurado y el bien expuesto al riesgo, cuya lesión como consecuencia del siniestro es precisamente el objeto de la indemnización.
La cuestión central de la sentencia reside, por tanto, en determinar si la transmisión posterior del inmueble puede modificar la extensión de un daño que ya se había producido. Sobre este extremo, el Alto Tribunal considera determinante la relación de causalidad entre el incendio, la extinción del arrendamiento y la consiguiente pérdida de las rentas.
En este sentido, la Sala señala que fue la destrucción de la nave como consecuencia del incendio, y no su posterior venta, lo que provocó la extinción del contrato de arrendamiento. Asimismo, destaca que el objeto del arrendamiento, constituido por la nave industrial, era distinto del objeto de la compraventa posterior, referido al terreno con los restos del inmueble siniestrado.
De acuerdo con este razonamiento, el Tribunal Supremo concluye que el daño indemnizable quedó determinado en el momento inmediatamente anterior al siniestro, sin que las posteriores modificaciones en la titularidad del bien puedan reducir la cobertura inicialmente pactada. En consecuencia, reconoce el derecho de la asegurada a percibir la indemnización correspondiente a los doce meses completos previstos en la póliza, junto con los intereses establecidos en el artículo 20 LCS.
La resolución presenta especial relevancia para la interpretación de las garantías de pérdida de alquileres en los contratos de seguro de daños. El Tribunal Supremo reafirma que la valoración del perjuicio debe vincularse al interés asegurado y a las circunstancias existentes en el momento del siniestro, sin que los actos de disposición posteriores del asegurado puedan utilizarse, por sí solos, para limitar la indemnización.
Esta doctrina contribuye a delimitar el alcance de las obligaciones de las entidades aseguradoras y aporta un criterio relevante para la resolución de controversias relativas a la pérdida de rentas. En particular, pone de manifiesto la importancia de distinguir entre la causa efectiva del daño y las circunstancias patrimoniales posteriores, sin perjuicio de las condiciones y limitaciones expresamente establecidas en cada póliza.